Entreprenøren skal utføre arbeidet i henhold til kontrakt, til avtalt pris og ferdigstille tiltaket innen den frist som er avtalt mellom partene. Dette er enklere sagt enn gjort, og det oppstår ofte konflikt omkring kontraktens rekkevidde. Uenighet resulterer raskt i manglende oppgjør fra byggherre, som igjen kan føre til at entreprenøren stanser arbeidene. Slike konflikter bør løses fortløpende, og både byggherre og entreprenør kan gjøre klokt i å rådføre seg med advokat på et tidlig tidspunkt.
Entreprenøren plikter å ivareta byggherrens interesser. Materialene som brukes skal ha vanlig god kvalitet (buofl. § 7) og resultatet av byggearbeidet skal tilfredsstille offentligretts¬lige krav (§ 25). Slike krav finner du blant annet i plan- og bygningsloven, byggeforskriften og andre tekniske forskrifter og bestemmelser. Det finnes for eksempel bestemte krav om hvordan det elektriske anlegget og piper skal monteres, hvordan sanitæranlegget skal utføres, at baderomsgulvet skal være tett, og at det må dreneres rundt bygget for å unngå fuktighetsskader.
Entreprenøren skal gi deg alle opplysninger om arbeidet, materialene og eiendommen som du bør informeres om (buofl. § 26). Slike opplysninger skal selvfølgelig være korrekte (§ 27). Hvis entreprenøren oppdager noe som du bør informeres om, må han normalt stanse arbeidet til han har fått snakket med deg. Et eksempel kan være at han oppdager at materialer eller arbeidsmetoder du har valgt, er uheldige. Hvis han ikke sier ifra, kan du ha krav på redusert regning (§ 8).
Avtalen om hvilket vederlag som skal betales, kan gjøres muntlig, men for å unngå diskusjoner bør den være skriftlig. Du kan kreve at en muntlig avtale skrives ned (buofl. § 3). Hvis det skal avtales tillegg for prisstigning, må dette være avtalt skriftlig (§ 41). Prisen du får oppgitt, skal være inkludert merverdiavgift, med mindre du får klar beskjed om noe annet eller på annen måte får greie på at merverdiavgift kommer i tillegg. Prisen kan fastsettes på ulike måter. De fire vanligste er fast pris, prisoverslag, enhetspris og regningsarbeid. Det kan også avtales en kombinasjon av disse betalingsmåtene. Hvis det ikke avtales noe annet, skal det betales mot regning (§ 42). I flere rettssaker om entreprisespørsmål har det oppstått tvist om det er oppgitt en bindende pris eller bare en uforpliktende antydning. Det er ikke nødvendigvis uforpliktende, selv om entreprenøren har skrevet overskriften «budsjett» istedenfor «prisoverslag». Høyesterett har uttalt at en prisopplysning til en forbruker, som ikke er en fast pris, som hovedregel skal anses som et bindende prisoverslag.
Det er vanlig at det avtales en fast sum for hele arbeidet med små eller ingen muligheter til regulering. Hvis det står oppgitt en pris i kontrakten uten at entreprenøren har nevnt noe spesielt, kan du gå ut fra at dette er en fast pris. Hvis entreprenøren mener noe annet i ettertid, får han et problem. Han må da godtgjøre/bevise at det oppgitte vederlaget bare var ment som et prisoverslag eller en ikke bindende prisopplysning. Det skal svært mye til at entreprenøren vinner igjennom med en slik påstand. Fast pris uten mulighet til forandring vil normalt være å anbefale hvis du vil unngå de store overraskelsene, og du ikke regner med at du vil foreta store endringer i byggeprosessen.
Hvis du får oppgitt et prisoverslag, blir entreprenøren bundet av dette. Prisoverslag blir gjerne oppgitt med omtrent eller ca. foran prisen. Står det ikke en lignende formulering foran prisen, kan du gå ut fra at den oppgitte prisen er fast. Er det gitt et prisoverslag, skal vederlaget normalt ikke overstige den oppgitte summen vesentlig, og uansett ikke mer enn 15 prosent (buofl. § 41). Dette betyr ikke at entreprenøren kan legge på 15 prosent uten videre. 15 prosent er den maksimale grensen, og i noen tilfeller kan 10 prosent overskridelse være nok. Det kan være avtalt en høyere prosentsats enn 15 prosent. Undersøk kontrakten nøye om entreprenøren har sikret seg en høyere sats. Dette bør du være skeptisk til. Hvis du ber om endringsarbeider, må du selvfølgelig betale for disse, selv om prosentsatsen på 15 prosent blir overskredet. Begrensningen på 15 prosent overskridelse ved prisoverslag må ikke blandes med din rett til å kreve endringer og tilleggsarbeid.
Hvis det ikke er mulig å fastsette arbeidets omfang, kan det avtales enhetspris. Dette kan for eksempel være aktuelt for grunnarbeider hvis grunnforholdene ikke er godt nok kjent. Dette betyr at det kan settes en pris per kvadratmeter for grunnarbeidene. På denne måten kan mengden endres helt til grunnarbeidet står ferdig. Ved utsendelse av regning må entreprenøren måle opp hver kvadratmeter. Hvis du skal gå med på en avtale om enhetspris, bør du få en antydning om hvor mye som skal leveres. Da har du et visst vern ved store overskridelser. Hvis ikke er du dårlig sikret hvis totalprisen blir høyere enn du regnet med. Hvis fastpris er umulig, bør du forsøke å få et bindende prisoverslag fra entreprenøren.
Er det ikke mulig å bestemme en fast pris, et prisoverslag eller en enhetspris, kan det avtales at du skal betale etter medgått tid og materialer. Timeprisen kan være forskjellig for ulike typer arbeid. Entreprenørens fortjeneste og betaling for risiko/ansvar avtales gjerne med en prosentsats. Eventuelt kan dette være lagt inn i den avtalte timesatsen. Hvis det ikke sies noe om prisen på forhånd, skal du betale etter regning. Entreprenøren har da krav på betaling for nødvendige kostnader med tillegg for et rimelig påslag. Betaling etter regning er den mest risikofylte betalings¬formen for deg, fordi entreprenøren ikke binder seg til noen pris på forhånd. Ved regningsarbeid bør du derfor sikre deg at:
- det settes et tak for samlede omkostninger,
- det avtales klare varslingsregler for entreprenøren når grensen nærmer seg,
- timelister legges fram etter hvert som arbeidet går framover, slik at du har mulighet for kontroll, og
- du har muligheter til å stanse arbeidet dersom det ser ut til å bli for dyrt.
Byggherre kan i utgangspunktet kreve endringer i arbeidet eller pålegge entreprenøren å gjøre tilleggsarbeider, helt fram til huset står ferdig (buofl. § 9). Avtale om endringsarbeider bør gjøres skriftlig og helst med tydelig betegnelse av priskonsekvens. Entreprenøren kan på sin side normalt kreve:
- tilleggsfrist hvis endringene forsinker byggeprosessen
- at kravet om endringsarbeider framsettes skriftlig
- å nekte endringsarbeidene (i spesielle tilfeller)
- justering av avtalt vederlag
Entreprenøren har krav på tilleggsvederlag for kostnader som skyldes forhold du står ansvarlig for (buofl. § 43). Dette kan for eksempel være tilfelle hvis du skal sette opp grunnmuren eller gjøre annet arbeid og ikke blir ferdig til riktig tid. Et annet eksempel er hvis du har engasjert egen arkitekt som blir forsinket med tegningene. Får du krav fra entreprenøren i et slikt tilfelle, kan du rette kravet videre mot arkitekten. Entreprenøren har krav på dekning av nødvendige tilleggskostnader i et slikt tilfelle. Entreprenøren har også krav på justering av vederlaget hvis du krever endringer eller tilleggsarbeid. Dersom endringer og tillegg medfører konsekvenser for fremdriften kan entreprenør også kreve tillegg i byggetid. Slikt krav må i likhet med tilleggskostnader normalt varsles fra entreprenør, se mer om dette i neste avsnitt.
Ved bustadoppføring har man ofte avtalt når prosjektet skal være klart til overtagelse, enten som et bestemt antall dager fra byggestart, eller ved en angivelse av et tidspunkt eller omtrentlig tidspunkt. Dersom det ikke er avtalt en frist for ferdigstillelse skal arbeidet gjennomføres med rimelig framdrift og uten unødvendige avbrudd. Hvis forsinkelsen ikke skyldes byggherre vil man som hovedregel ha krav på dagmulkt. Dagmulktens størrelse kan være alt fra noen hundrelapper til flere tusen kroner om dagen avhengig av oppdragets størrelse. Ved normale boligoppføringer utgjør dagmulkten 1 promille av det samlede vederlaget, eller 0,75 promille hvis entreprenør også leverer tomten. Krav på dagmulkt gjelder uavhengig av om byggherre har et reelt økonomisk tap og gjelder så lenge forsinkelsen varer, men maksimalt i 100 dager.
I noen tilfeller har entreprenøren eller hans underleverandører krav på tilleggsfrister (buofl. § 11). Skal han ha krav på dette, må han varsle byggherre om dette så raskt han kan (uten ugrunnet opphold). Varselet fra entreprenøren skal være tydelig formulert og bør være begrunnet. Det bør gå klart fram hvor lang forlengelse som kreves. Det vil sjeldent være tilstrekkelig at entreprenøren sender over en ny framdriftsplan sammen med andre dokumenter, uten å gjøre deg spesielt oppmerksom på forholdet. Fristforlengelsen skal tilsvare den forsinkelsen entreprenøren ikke har ansvar for. I tillegg kan han beregne seg ekstra tid til nødvendig arbeidsavbrudd og eventuelt tillegg/fradrag hvis arbeidet må forskyves til en annen årstid. Som byggherre må man også være klar over at det finnes praksis på at entreprenør innrømmes tilleggsfrist selv om dette ikke er varslet. Dette er forbeholdt de klare tilfellene hvor byggherre forstår at endringer eller tillegg gir tidskonsekvenser.
Det er ikke noen eksplisitt reklamasjonsfrist på forsinket arbeid. Dette innebærer at byggherre kan sitte på gjerdet frem til overtagelse faktisk blir gjennomført, selv om dette først skjer lenge etter avtalt frist. Etter at byggherre har overtatt er det imidlertid å forvente at krav om dagmulkt fremsettes innen rimelig tid. Det vanlige er at dette fremsettes i forbindelse med sluttoppgjør, slik at byggherre holder tilbake betaling tilsvarende dagmulktskravet. Det finnes praksis på at et krav på dagmulkt gikk tapt fordi byggherre ventet i 8 måneder med å fremme kravet.
Hvis entreprenøren blir forsinket med arbeidet, kan du holde tilbake så mye av betalingen som er nødvendig for å sikre ditt krav. Dette gjelder både ved avdragsbetaling og ved betaling av sluttsummen (buofl. § 31). Du må kunne begrunne hvorfor du holder igjen betaling, og hvordan du har beregnet beløpet. Det er ikke alltid så enkelt å beregne hvor mye du har rett til å holde igjen hvis du for eksempel skal holde igjen et beløp for å sikre at det elektriske anlegget tilfredsstiller offentlige krav. I slike tilfeller vil du ha et slingringsmonn ved beregningen. Viser det seg imidlertid at du holder igjen klart mer enn du har krav på, risikerer du å måtte dekke forsinkelsesrenter til entreprenør.
Du risikerer også at entreprenøren reagerer ved å stanse arbeidet eller å kreve avtalen hevet. Det samme risikerer du hvis du holder igjen penger uten at det er grunnlag for det. Det frarådes derfor å holde igjen et stort beløp for å legge press på entreprenøren. Hvis du er i tvil, bør du oppsøke faglig hjelp til beregningene. Du har rett til å holde tilbake betaling selv om entreprenøren tilbyr å stille sikkerhet for kravet. Hvis entreprenøren nekter å overføre bygget til deg før du har betalt det du skal etter avtalen, kan du deponere omtvistet beløp i en bank. Det kan være fornuftig å få bistand av en advokat dersom tvisten kommer så langt.
Ved forsinkelser er hovedregelen at du kun har krav på dagmulkt. Dette kan bety at du ikke får dekket hele ditt økonomiske tap, for eksempel dersom du har hatt høye renteutgifter, utgifter til leie av annen bolig eller ekstraomkostninger til en annen entreprenør. Denne ansvarsbegrensningen gjelder likevel ikke hvis entreprenøren eller noen han er ansvarlig for, har handlet grovt uforsvarlig eller har forsinket arbeidet med vilje (i strid med redelighet og god tro). I slike tilfeller vil du ha krav på å få dekket hele ditt økonomiske tap i stedet for dagmulkt. Entreprenøren må imidlertid kunne klandres på en sterk måte for at du skal ha krav på erstatning. Hvis ikke må du nøye deg med dagmulkt hvis det er mulig å kreve dette.
Dersom forsinkelsen blir langvarig kan byggherre kreve heving av avtalen. Dersom arbeidet er påbegynt, vil man normalt kreve heving av resterende arbeid. I slike situasjoner vil byggherre normalt kunne gjøre krav på å få dekket sine merkostnader ved å sette arbeidet bort til andre. Ved slikt sluttoppgjør vil man ta utgangspunkt i avtalt vederlag. Fra gjenstående vederlag skal byggherre normalt trekke fra dagmulkt, erstatning og ferdigstillelseskostnad. Både erklæring om heving og etterfølgende sluttoppgjør kan være komplisert. Konsekvensene av en uriktig hevingserklæring vil som regel gi entreprenør krav på en betydelig kompensasjon, så hvis en byggherre vurderer å heve avtalen bør man sørge for juridisk veiledning og bistand. Selv om det ikke er noe bestemt formkrav til heving, må det ved forsinkelse gjøres i forkant av fysisk overtagelse. Etter overtagelse er det for sent, og byggherre må da nøye seg med dagmulkt og eventuelt erstatning.
Det er mange typer mangler som kan forekomme ved en bolig. Noen av de viktigste kan sammenfattes slik:
- boligen er preget av dårlig kvalitet, materiale mangler, eller det er noe galt ved utseendet,
- entreprenøren nekter å utføre arbeid,
- arbeid eller utførelse er i strid med offentlige regler,
- det blir gitt utilfredsstillende informasjon, eller
- det blir gitt uriktig informasjon.
Entreprenørens ansvar vil variere etter hvilken entrepriseform som er valgt. Ved oppsetting av ferdighus vil entreprenøren ha et større ansvar for å tenke på helheten. Hvis du har satt bort arbeidet med tegning og prosjektering til en arkitekt, skal det mye til at en entreprenør som bygger etter tegningene, blir ansvarlig for konstruksjonsfeil. Eventuelle klager må da rettes til arkitekten. Omfattende konstruksjonsfeil som entreprenøren burde oppdage, har han imidlertid plikt til å si ifra om. Gjør han ikke det, kan han bli ansvarlig.
Ved salg av brukte boliger er det nokså vanlig at selgeren fraskriver seg ansvar for skjulte feil og mangler. I kontrakten kan det for eksempel stå at boligen selges som den står. Ved salg av nye boliger vil slike forbehold neppe få noen betydning. Entreprenøren kan ikke bli fri fra sitt ansvar på denne måten. Boligen skal tilfredsstille normale kvalitetskrav.
Oppdager du noe galt ved overtakelsesforretningen, må du si ifra om så snart som mulig. Dersom du ikke legger merke til noe du burde oppdaget ved overtakelsesforretningen, kan du miste din rett til å påpeke dette senere. Fristen for å reklamere er fem år og innen rimelig tid fra du oppdaget eller burde ha oppdaget en mangel. For å unngå problemer bør du derfor skrive et brev til entreprenøren og eventuelt andre som kan bli ansvarlig, så snart du oppdager noe du reagerer på. Det er helt normalt at du som byggherre bruker dager og uker på å undersøke hvorvidt et forhold er mangelfullt. Det kan også bli nødvendig å drøfte forholdet med en fagkyndig før du ønsker å gå videre.
Dersom denne prosessen tar mer enn et par-tre uker bør du vurdere å gi beskjed til entreprenør om hva du har oppdaget, og at det kan bli aktuelt å holde han ansvarlig. Det finnes eksempler på at domstolene har akseptert at det tar flere måneder før en forbruker får reklamert. Etter avhendingsloven finnes det en dom fra Høyesterett som fastslår at litt over tre måneder var for lenge å vente. Har du ventet mer en tre-fire måneder, er risikoen stor for at en domstol vil slå fast at du har reklamert for sent. I visse tilfeller kan en entreprenør bli ansvarlig for mangler som oppdages etter at det er gått fem år. I slike helt spesielle tilfeller kan du ha et krav mot entreprenøren i til sammen 13 år. Dette er tilfelle hvis entreprenøren bevisst har forsøkt å lure deg, eller hvis han har vært grovt uforsiktig. Det vil som regel være veldig vanskelig å bevise at dette er tilfelle.
Det er viktig å merke seg at det ikke alltid er nok å få klaget innen fem år. Du må også passe på å følge opp klagen. Det er nemlig mulig at et krav kan bli foreldet selv om du har sagt ifra innen femårsfristen. For å stanse en foreldelse må entreprenøren enten ha gitt klar beskjed om at han aksepterer kravet, eller du må ha tatt ut en forliksklage eller en stevning til retten. Er det gått mer enn to år siden overtakelsen før du oppdager en skjult mangel, må du ta ut forliksklage eller stevning før det går ett nytt år, med mindre entreprenøren innrømmer ansvar. For å unngå foreldelsesproblemer bør du derfor aldri diskutere ansvaret med en entreprenør i mer enn ett år før du tar ut forliksklage/stevning.
Hvis entreprenøren leverer mangelfullt arbeid kan du gjøre gjeldende en rekke krav. Noen krav utelukker hverandre, mens andre krav kan du kreve i tillegg.
Du kan holde tilbake så mye av betalingen som er nødvendig for å sikre ditt krav. Du må kunne begrunne hvorfor du holder igjen betaling, og hvordan du har beregnet beløpet. Det er ikke alltid så enkelt å beregne hvor mye du har rett til å holde igjen hvis du for eksempel skal holde igjen et beløp for å sikre at det elektriske anlegget tilfredsstiller offentlige krav. I slike tilfeller vil du ha et slingringsmonn ved beregningen. Viser det seg imidlertid at du holder igjen klart mer enn du har krav på, risikerer du å måtte dekke forsinkelsesrente til entreprenøren. Du risikerer også at entreprenøren reagerer ved å stanse arbeidet eller å kreve avtalen hevet. Det samme risikerer du hvis du holder igjen penger uten at det er grunnlag for det. Det frarådes derfor å holde igjen et stort beløp for å legge press på entreprenøren. Hvis du er i tvil, bør du oppsøke faglig hjelp til beregningene.
Du kan kreve at entreprenøren retter en mangel med mindre dette fører til at en altfor stor ulempe eller kostnad for entreprenøren i forhold til det du oppnår (buofl. § 32). Hvis et mangelfullt arbeid fører til skader på noe som entreprenøren har bygd ferdig, skal entreprenøren normalt også reparere slike skader. Dette gjelder selv om entreprenøren ikke kan bebreides for skadene. Entreprenør må sørge for at skaden blir reparert innen rimelig tid og uten ekstra kostnad for deg.
Enten du ønsker det eller ikke kan entreprenøren forlange at han skal få mulighet til å rette opp en mangel. Normalt kan du ikke forlange et prisavslag i stedet for retting. Hvis du har fått en annen håndverker til å rette opp en feil, risikerer du at entreprenøren ikke vil dekke dine utgifter. Et godt tips er at du alltid skal reklamere før du reparerer.
Hvis du har en særlig grunn til å motsette deg at entreprenøren står for rettingen, kan du få en annen til å ordne opp. Dette gjelder for eksempel hvis et vannrør er gått lekk og entreprenøren er reist på ferie. Hvis entreprenøren har fått tre til fire rettingsforsøk uten resultat, kan du heller kreve at han erstatter utgiftene, slik at en annen kan ordne opp. Et graverende tillitsbrudd kan også være grunn nok til å nekte entreprenør retting.
Du kan kreve prisavslag selv om entreprenøren ikke kan bebreides for feilen (buofl. § 33). Entreprenøren skal normalt ha fått muligheten til å rette før du kan kreve prisavslag. Prisavslag er derfor aktuelt hvis entreprenøren nekter å rette eller ikke kan rette, for eksempel fordi det haster å få tettet ett vannrør. Som hovedregel skal prisavslaget tilsvare hva det vil koste deg å få reparert mangelen hos en annen håndverker. Det er likevel ikke noe krav om at du faktisk får en håndverker til å fikse feilen. Du kan selv velge om du vil avfinne deg med feilen, eventuelt om du vil ordne opp selv.
Hvis kostnadene blir urimelig høye i forhold til det du oppnår, skal prisavslaget være lik verdireduksjonen mangelen medfører, eller minst det entreprenøren sparer på å levere noe mangelfullt. Det kan være vanskelig å fastsette et prisavslag i slike tilfeller. Du kan eventuelt få hjelp av en fagkyndig til å beregne en pris. Du har krav på prisavslag selv om eiendommens verdi ikke blir redusert. Dette kan for eksempel være tilfelle hvis du har fått en annen farge på huset enn du hadde bestilt. Selv om fargefeil sjelden fører til verdireduksjon av huset, kan du ha krav på et prisavslag som tilsvarer kostnadene med å male på ny.
Heving på grunn av mangler er ikke så vanlig ved boligoppføring. Mangelvurderingen skjer gjerne først ved overtakelsen, og da er arbeidet allerede utført. Heving kan likevel bli aktuelt hvis:
- det før overtakelse er klart at entreprenøren ikke vil klare å oppfylle avtalen på en skikkelig måte, slik at det vil være vesentlige mangler ved overleveringen,
- du overtar boligen før den er helt ferdig (delovertakelse) og oppdager mange feil,
- arbeidet har så alvorlige mangler når entreprenøren mener seg ferdig, at du vil ha andre til å fullføre arbeidet, eller hvis
- du overtar et mangelfullt arbeid, men krever at andre enn entreprenøren skal stå for rettingen.
Boligbygging krever nøye planlegging og forutsetter god innsikt i de mange regelsett som gjelder. Du skal forholde deg til en rekke profesjonelle aktører, ikke minst den kommunen hvor boligen skal bygges. Det er mange mulige fallgruver, og starter du uforberedt på disse prosessene kan det fort bli kostbart. I de kommende avsnittene skal vi derfor gjennomgå en del viktige punkter som du bør ha tenkt på før boligbyggingen tar til.
Når du skal bygge hus, kan du velge mellom forskjellige ansvarsformer. De ulike modellene har sine fordeler og ulemper. Dine behov, ressurser og kyndighet er med på å bestemme hvilken entreprisemodell du bør velge. Hovedentreprise er den vanligste entrepriseformen. Byggherren engasjerer arkitekter og rådgivere som utarbeider beskrivelse og tegninger og innhenter tilbud eller anbud fra entreprenører på dette grunnlaget. Hovedentreprise innebærer at byggherren engasjerer et begrenset antall likestilte entreprenører for sitt prosjekt, og at én av dem påtar seg mer omfattende arbeid enn de andre. Dette kan gjelde etablering av byggeplassen og ansvar for en eller flere underentreprenører og leverandører.
Kontraktene inngås som oftest etter anbuds- eller tilbudskonkurranse. Oftest er det den entreprenør som har grunnarbeider og bygningsmessige arbeider som engasjeres som hovedentreprenør. Rørlegger og elektriker er da sideentreprenører til hovedentreprenøren. Hovedentreprenøren kan også få i oppdrag å samordne alle arbeidene, også de som sideentreprenørene skal utføre. Ofte vil han da beregne seg et prosentvis påslag på sideentreprisene.
Delt entreprise innebærer at du selv gjør avtale med alle håndverkerne (sideentreprenørene) og konsulentene som skal være med på å sette opp huset, men du plukker ikke ut en hovedansvarlig. Som ved hovedentreprise påtar du deg ansvar for både prosjektering og framdrift. Generelt kan vi si at en delt entreprise ikke anbefales med mindre du har byggekyndig kunnskap og har mange spesielle ønsker som du har tid og ressurser til å bestille og følge opp.
Generalentreprise/administrerende sideentreprise vil si at én av håndverkerne/entreprenørene påtar seg å administrere de andre som skal arbeide på bygget. Dette kan være greit hvis du kjenner en håndverker som du stoler på. Du beholder fortsatt ansvaret for prosjekteringen, og du må bestille arkitektbistand og annen prosjekteringshjelp på egen hånd. Bestillingen av en generalentreprise kan skje på den måten at du finner en hovedentreprenør som så påtar seg å finne de andre underentreprenørene som skal være med på byggearbeidet. Generalentreprise kan være fordelaktig hvis du har endel spesielle ønsker, kjenner en håndverker du stoler på, og har en arkitekt du ønsker å bruke til prosjekteringen.
Totalentreprise kalles det når en entreprenør påtar seg fullt ansvar for bygging og prosjektering (tegning av huset og nær sagt alt annet). Bustadsoppføringslova beskriver denne entrepriseformen som avtaler der entreprenøren skal stå for det hovedsakelige av planlegging og oppføring av boligen. Ofte blir totalentreprenøren bare en administrator som overlater alt arbeid med både prosjektering og bygging til andre. Dette står han fritt til å gjøre med mindre dere har avtalt noe annet. Som en konklusjon kan det sies at totalentreprise anbefales hvis bygget ikke er for komplisert, og dersom du er innstilt på ikke å blande deg for mye inn i byggearbeidet eller kreve endringer i forhold til det som er avtalt.
Når du skal velge entreprenør, er selvfølgelig prisen et viktig moment. Du skal likevel ikke undervurdere råd fra bekjente som har hatt byggeerfaringer. Når du har fått kontakt med noen aktuelle firmaer, skal du også stole på dine instinkter om hvordan du tror kjemien er. Husk at et byggeprosjekt tar lang tid og krever at partene samarbeider godt. For å få tak i den riktige entreprenøren vil mange byggherrer undersøke markedet ved å spørre andre om råd, få deres erfaringer og så kontakte en entreprenør for å høre om han er villig til å gi tilbud eller regne på anbud. Det naturlige vil være å starte med å forhøre seg blant venner og kjente. Eventuelt kan du kontakte folk som du stoler på innen byggebransjen. Du bør be om å få oppgitt referanser fra aktuelle firmaer. Hvis du ønsker å undersøke aktuelle entreprenør på en mer systematisk måte, kan du bruke det som på fagspråket kalles prekvalifisering. Du lager da på forhånd en liste med spørsmål om firmaene, og du ber et utvalg entreprenører svare på dem. Det kan dreie seg om spørsmål om firmaets organisasjon, erfaring, ansvarsforsikring, medarbeideres kompetanse, hvordan de gjennomfører prosjektene, og om de har kapasitet i det aktuelle tidsrommet.
En avtale om boligoppføring kan avtales muntlig eller skriftlig. For å kunne dokumentere hva som er avtalt og redusere muligheten for konflikter, anbefales det at avtalen settes opp skriftlig. Begge parter kan kreve at det settes opp en skriftlig kontrakt. Hvis entreprenøren skal kunne regulere prisen etter prisstigningen, må dette avtales skriftlig. En muntlig avtale om dette kan du se bort ifra. De viktigste punktene som bør stå i kontrakten er:
- pris og betalingsmåte
- finansiering og sikkerhet
- utførelse og materialvalg
- framdriftsplan og presise tidsfrister
- forsikring av eiendommen
- overtakelse
En profesjonell entreprenør vil som regel tilby deg en standardkontrakt. Norges Byggstandardiseringsråd har utarbeidet flere standardkontrakter som kan brukes. Disse kontraktene er forhandlet fram mellom byggebransjen og Forbrukerrådet, og de tilfredsstiller kravene i bustadsoppføringslova. En kopi av bustadsoppføringslova er heftet ved standardkontraktene fra Norges Byggstandardiseringsråd. Får du tilbud om en kontrakt som ikke stammer fra Norges Byggstandardiseringsråd, bør du forsikre deg om at kontrakten er god nok. Du bør for det første forhøre deg med entreprenøren om hva som er forskjellen. Videre bør du sammenligne kontrakten du tilbys, med standardkontraktene fra Norges Byggstandardiseringsråd og loven. Er du i tvil, kan det være verdt å få en jurist til å gå igjennom kontrakten før du skriver under. Forbrukeradvokaten kan selvsagt bistå deg med dette.
Hvis du blir presentert for en standardkontrakt, bør du forhøre deg om hvilke regler som skiller seg fra hovedreglene i bustadsoppføringslova. Når det gjelder punkter som fylles ut for hånd, eller der det kan velges mellom alternativer, bør du være særlig påpasselig med å spørre og eventuelt forsøke å forhandle. Bustadsoppføringslova har en rekke bestemmelser som er ufravikelige. Det vil si at det ikke er lov til å avtale løsninger som er mindre gunstige for deg. Bestemmelser som det kan være aktuelt å forhandle om, er regler der loven åpner for alternativer.
Standardkontraktens utgangspunkt vil være at du ikke skal ha mulighet til å pålegge endringer eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 prosent eller mer. Det er imidlertid ikke noe i veien for at entreprenøren i ettertid aksepterer større endringer selv om det er avtalt en slik grense (buofl. § 9). For å unngå problemet bør du forhandle om en høyere grense eller at det ikke settes en grense i det hele tatt.
Det kan videre avtales at entreprenøren ikke skal være bundet av frister (§ 10). Dette bør du ikke akseptere, da det kan gjøre det vanskelig for deg å kontrollere framdriften. Det kan også bli vanskelig å kreve dagmulkt hvis arbeidet blir forsinket. I forhandlinger om byggekontrakt er derfor klare frister kanskje det viktigste du bør passe på. Det er spesielt tidspunktet for overtakelse du bør være påpasselig med å få med.
Det kan avtales høyere dagmulktsatser enn loven fastsetter (buofl. § 18). Det er ikke krav etter loven at prisen/vederlaget som skal betales, går fram av kontrakten. Det anbefales imidlertid at kontrakten fastsetter nøyaktig hva du skal betale (§ 41). Det kan skriftlig avtales at entreprenøren skal kunne endre vederlaget etter prisstigningen. For deg er det imidlertid gunstigere at prisen er fast (§ 41). Det kan og bør avtales klare regler for hvordan betaling for endrings- og tilleggsarbeider skal fastsettes (§ 42). Det kan avtales at du må betale for tegninger, forundersøkelser og annet, selv om det ikke blir noe av byggingen (§ 44). Skal du akseptere dette, bør prisen fastsettes på forhånd for å unngå tvister i ettertid. Partene står fritt til å avtale betalingstid og eventuell sikkerhetsstillelse for betalingen (§ 46). Det kan med visse begrensninger avtales at du skal betale på forskudd eller i avdrag (§ 47 og 49). Det kan avtales et fast avbestillingsgebyr (§ 54).
Mye uventet kan skje med boligen i byggeperioden. For å unngå de store overraskelsene bør det derfor tegnes forsikring i byggetiden. Byggeforsikringen vil sikre deg ved for eksempel brann og andre skader. Forsikringen skal gi dekning for hva det vil koste å sette i stand boligen og erstatte skadde materialer. Dessuten vil den dekke advokat- og rettshjelpsutgifter hvis du kommer i konflikt med entreprenøren eller andre.
Entreprenøren har risikoen for bygget i byggeperioden. Det er derfor vanlig at entreprenøren tegner byggeforsikring. Dette bør du imidlertid forhøre deg om og eventuelt kreve at han gjør. Du bør be om å få se dokumentasjon på at forsikring er tegnet. Nekter entreprenøren å legge fram dokumentasjon, kan og bør du la være å betale til du får framvist dette. Det er et dårlig tegn hvis entreprenøren nekter å tegne forsikring. Det kan bety han har finansielle problemer. Hvis du velger å inngå avtale med en entreprenør som ikke vil tegne byggeforsikring, bør du tegne slik forsikring selv.
Bustadsoppføringslova stiller ingen krav til at entreprenøren må tegne ansvarsforsikring hvis han skulle komme til å skade deg, noen andre, eller gjenstander du eier. I standardkontraktene fra Norges byggstandardiseringsråd er det lagt inn en bestemmelse om at entreprenøren plikter å tegne ansvarsforsikring. Etter gjeldende kontrakten skal forsikringssummen være på minst 150 ganger folketrygdens grunnbeløp (over sju millioner kroner). Du kan og bør kreve å få dokumentert at forsikringen er tegnet.
For byggeoppdrag av en viss størrelse plikter entreprenøren å stille sikkerhet for at avtalen blir riktig oppfylt (buofl. § 12). Garantien skal stilles for å sikre pengene dine hvis du betaler i avdrag før du får overlevert bygget. Dessuten sikres ditt krav hvis du har noe å klage på, og mener at entreprenøren skylder deg penger. Garantien er særlig viktig for å sikre ditt krav hvis entreprenøren går konkurs. Garantiens størrelse er bestemt i loven.
Loven krever ikke at det stilles garanti for mindre entrepriseoppdrag (to ganger folketrygdens minstebeløp). For andre oppdrag setter loven minstegrenser (§ 12). Det kan forhandles om større garantistillelse enn loven bestemmer. Dersom planlegging og arkitekt¬arbeid er inkludert i avtalen, eller du kjøper tomt av entreprenøren som skal oppføre boligen, har loven regler om hva som skal følge med av tilbehør og lignende. Det er også regler om at entreprenøren må tegne byggeforsikring i slike tilfeller (§ 13). Det er mulig å avtale andre løsninger. Regler om tilbehør og forsikring kan dessuten være nyttige å ha med i ethvert byggeoppdrag.
Omtrent ett år etter at du har overtatt boligen, kan du eller entreprenøren innkalle til ny befaring. Det kan ikke kreves at dette skal skje akkurat på ettårsdagen, men det bør skje rundt denne tiden. Ettårsbefaringen kan gjennomføres på omtrent samme måte som overtakelsesforretningen. Det bør skrives protokoll. Du bør stille opp til befaring hvis entreprenøren ønsker dette. Hvis det ikke er mulig, bør du sende et brev til entreprenøren så snart som mulig, der du tar opp problemer du har oppdaget. Forholder du deg helt passiv, kan du miste muligheten til å gjøre gjeldende mangler som burde oppdages. Dette gjelder likevel bare hvis entreprenøren skriftlig har varslet om at dette kan skje.
Hvis det ikke er avtalt avdrags-/forskuddsbetaling, skal forbruker betale etter at bygget er overtatt og man har fått regning fra entreprenøren (buofl. § 46). I de fleste tilfeller blir det imidlertid avtalt avdrags-/forskuddsbetaling. Loven har da bestemte regler for hva som kan avtales (§ 47). Det skal ikke betales mer enn verdien av arbeid og materialer som er utført på tomta, med mindre det stilles sikkerhet. Verdien kan være vanskelig å fastsette. Mistenker du at framdriftsplanen er urimelig, må du eventuelt få en byggekyndig konsulent til å ta en vurdering. Materialer som er tilført eiendommen, skal bli din eiendom uten salgspant (leverandørsikkerhet) eller andre heftelser, med mindre det er stilt sikkerhet. En annen viktig regel er at det skal stå igjen minst ti prosent av vederlaget ved overtakelse. Dette gjelder selv om det stilles sikkerhet.
Du kan kreve at det legges fram regning før du betaler noe (buofl. § 48). Hvis du ikke har forhåndsavtalt en fast pris, kan du kreve spesifisering av materialer og timeforbruk. Du kan og bør også kreve å få se timelister for å kontrollere regningen. Er det avtalt vederlag per time eller lignende (enhetspris), kan du kreve at kvantum oppgis. Er det avtalt fast pris, er det begrenset hva du kan kreve av spesifisering. Du kan da ikke kreve å få oppgitt hvordan entreprenøren har regnet seg fram til den faste prisen. Hvis du skal betale tillegg på grunn av prisstigning, tilleggsarbeider eller forhold på din side, skal dette gå fram av regningen. Entreprenøren kan ikke beregne tillegg for bestillingsgebyr, ekspedisjonsgebyr og lignende.
Når du har fått regning for sluttoppgjøret, uten at entreprenøren har tatt noen forbehold, kan han normalt ikke komme tilbake senere med rettelser (buofl. § 48). Dette gjelder likevel ikke hvis du måtte skjønne at sluttoppgjøret var feil. Dette er et strengt krav, så det skal mye til at entreprenøren i ettertid kan komme og hevde at han skal ha mer betalt. Åpenbare feil må du likevel godta at entreprenøren retter, for eksempel hvis regningen på 50 000 kroner er på bare 5 000 kroner. Hvis du mener at sluttoppgjøret er galt, må du normalt si ifra om dette innen en måned (§ 48). Når du får sluttoppgjøret, bør du gå grundig igjennom utregningen. Hvis du reagerer på noe, må du sørge for at entreprenøren får melding innen fristen. Bestemmelsen om en måneds klagefrist gjelder likevel ikke hvis det går fram av avtalen at vederlaget skulle være lavere (du kan da holde deg til det som står i avtalen), eller hvis enteprenørens krav er urimelig høyt. Det skal mye til før et krav regnes for urimelig høyt. Du bør derfor ikke vente med å klage hvis du mener at kravet er for høyt.
Hvis det avtales at sluttoppgjøret skal betales før du får overtatt boligen eller overført tomta til deg, gjelder spesielle regler. For å unngå at entreprenøren legger urimelig press på deg hvis du har noe å klage på, kan du kreve å overta boligen mot å deponere penger. Hvis du også har kjøpt tomt av entreprenøren, kan du kreve at han overfører denne til deg selv om du har deponert deler av sluttoppgjøret (§ 49). Du kan bare deponere den delen av vederlaget som er omtvistet. Den delen av sluttvederlaget du aksepterer, må du betale til entreprenøren med én gang. Hvis du har deponert penger, kan ikke entreprenøren hindre deg i å flytte inn, gå fra avtalen eller rette andre krav mot deg. Han har imidlertid krav på forsinkelsesrente av beløpet hvis du urettmessig har holdt igjen penger. På den annen side kan ikke du kreve at entreprenøren retter opp manglene bare fordi du har holdt igjen betaling. Entreprenøren kan vente til tvisten mellom dere er løst. Deponeringen skjer ved at du setter inn pengene på en sperret konto i en bank eller annen finansinstitusjon. For å få ut pengene igjen, må begge parter være enige om det, eller det må kunne legges fram en rettskraftig dom eller avgjørelse.
Du som påtar deg å bygge en bolig for en forbruker påtar deg mye ansvar. Loven har strenge regler du plikter å følge og en rekke av bestemmelsene i loven gir deg ikke rett til å avtale dårligere løsninger. Noen rettigheter har du imidlertid som håndverker også.
Hvis forbruker skal medvirke på andre måter enn betaling, har han plikt til å gjøre dette til avtalt tid (buofl. § 50). Hvis det ikke er avtalt en bestemt tid, skal dette gjøres slik at det blir tatt hensyn til utføringen av entreprenørens arbeid. Dette gjelder enten det er oppgaver forbrukeren skal gjøre selv, som å sette opp grunnmuren, eller det er oppgaver du har satt bort til andre, for eksempel en arkitekt som skal levere tegninger eller materialer du har bestilt. Dessuten har forbrukeren plikt til å ta stilling til spørsmål som kan dukke opp underveis i byggeprosjektet.
Forbrukerens viktigste plikt er å betale det avtalte vederlaget til riktig tid (§§ 41, 46 og 47). Videre har forbrukeren plikt til å medvirke på andre måter til riktig tid (§ 50). Hvis forbrukeren blir forsinket med sine plikter, kan entreprenøren rette ulike krav (§ 55). Dine frister følger av loven eller avtalen og merk at du i likhet med entreprenør kan ha krav på fristforlengelse i visse situasjoner (§ 51). Hvis det er avtalt en betalingsfrist, må denne ikke være i strid med loven. Det kan for eksempel ikke kreves at du skal betale hele vederlaget direkte til entreprenøren ved kontraktsunderskrift.
Forbrukerens hovedforpliktelse er å betale til avtalt tid. Betales det ikke til riktig tid, eller forbrukeren lar være å gjøre andre ting han er forpliktet til, kan du som entreprenør kreve stans i arbeidet (buofl. § 56), gå fra/heve avtalen og kreve erstatning (§§ 57 og 58), kreve renter og erstatning for rentetap (§ 59) og eventuelt hindre overføring av eiendommens hjemmel dersom entreprenøren har skaffet tomta (§ 55). Har du varslet om tilleggsarbeider har du krav på tilleggsvederlag (§ 43).
Hvis det er avtalt avdragsbetaling, kan entreprenøren slutte å arbeide på tomta hvis han ikke får betaling til riktig tid. Dette kan han faktisk kreve selv om forsinkelsen er kortvarig. Retten til å stanse arbeidet gjelder bare ved betalingsforsinkelser, ikke ved manglende medvirkning. Holder forbrukeren igjen betaling fordi han har noe å klage på, og entreprenøren truer med å stanse arbeidet, kan det bli en vanskelig avveining om forbrukerens klage er berettiget eller ikke. Den beste løsningen i slike tilfeller er at penger blir deponert på sperret konto, som sikkerhet.
Før arbeidet stanses, må entreprenøren først gi et varsel. Varselet kan være muntlig, men ved tvist om varsel er gitt, er det entreprenøren som må sannsynliggjøre at dette er gjort. Stansingsrett får entreprenøren først hvis det ikke betales så snart som mulig etter at slikt varsel er mottatt av forbrukeren. Skal man unngå at arbeidet stanser, bør man betale inn umiddelbart. Betales det med giro innen en dag eller to, vil dette være raskt nok, selv om det fortsatt tar noen dager før pengene går inn på entreprenørens konto.
Retten til å stanse arbeidet gjelder også dersom det er klart at en uforfalt betaling vil bli forsinket, og det ikke stilles garanti. Entreprenøren kan ikke kreve at det stilles garanti uten videre. Det må være rimelig klart at du ikke vil kunne betale til forfall, før entreprenøren kan stanse arbeidet for antatte forsinkelser i framtiden. Blir entreprenøren kjent med at en forbrukerkunde er gått personlig konkurs, vil dette kunne gi rett til å stanse arbeidet selv om kravet ikke er forfalt. Hvis entreprenøren stanser arbeidet eller hever avtalen, må arbeid, materialer og utstyr på byggetomta sikres. Dette kan for eksempel bety at åpne hull og materialer som kan ta skade av vær og vind må tildekkes. Entreprenøren kan ha krav på å få dekke kostnadene til slike tiltak.
Dersom forbrukeren blir vesentlig forsinket med betaling eller medvirkning, kan entreprenøren kreve å gå fra/heve avtalen. Det vil ha betydning hvor lenge forsinkelsen har vart, og eventuelt hvor mye penger det er snakk om. Videre legges det vekt på grunnen til forsinkelsen. Entreprenøren bør kreve andre reaksjonsformer før avtalen heves. Det må også gis tydelige advarsler før man går til skrittet med å heve. Entreprenøren kan også kreve å gå fra avtalen hvis det er klart at det vil oppstå en vesentlig forsinkelse og forbrukeren ikke stiller sikkerhet for betalingen når entreprenøren ber om det. Før det kan kreves må det være rimelig klart at betalingsproblemer vil oppstå. Dersom forbrukeren generelt får økonomiske problemer, kan dette gi hevingsrett.
Når forbruker har overtatt boligen, kan ikke entreprenøren lenger kreve heving, med mindre det er tatt klart forbehold om dette før forsinkelsen oppstod. Dersom forbruker har fått overført og tinglyst eiendommen fra entreprenøren til seg, gjelder det samme. Hvis forbruker betaler etter en langvarig forsinkelse, må entreprenøren melde fra om heving straks etter at man blir kjent med innbetalingen. Hvis ikke kan man miste hevingsretten.
Ved heving kan entreprenøren umiddelbart slutte å arbeide på bygget. Entreprenøren har krav på betaling for det arbeidet som er gjort, samt dekning for tapt fortjeneste og annet ved at man ikke får ferdigstilt arbeidet (buofl. § 58). Oppgjør skjer på samme måte som hvis du krever avbestilling av arbeidet. På samme måte som ved stansing av arbeidet plikter entreprenøren å sikre arbeid, materialer og utstyr før tomta forlates. Entreprenøren kan normalt ikke ta tilbake utført arbeid eller materialer som er betalt eller bygd inn på eiendommen. Hvis det er tatt forbehold/salgspant, har han likevel en begrenset mulighet til å ta med seg materialer og utstyr som er montert, men som kan fjernes på en enkel og rimelig måte. Dersom entreprenøren også har solgt tomta, kan det kreves at eiendommen og bygget blir tilbakeført, slik at den kan selges på ny. Det samme gjelder hvis tomta er kjøpt av en annen, og byggeavtalen med entreprenøren var et vilkår for tomtekjøpet.
Entreprenøren kan kreve tilleggsvederlag for nødvendige merkostnader og økning i fortjeneste/påslag hvis forbrukeren blir forsinket med betaling eller andre plikter. Dette gjelder ikke hvis forsinkelsen skyldes forhold forbrukeren ikke har kontroll over. I så fall har han krav på tilleggsfrist.
Entreprenøren har krav på forsinkelsesrente hvis forbrukeren blir forsinket med betalingen. Renten løper fra avtalt forfall eller en måned etter at forbrukeren har fått skriftlig krav om betaling av et spesifisert pengebeløp. Hvis forbrukeren har rimelig grunn til å la være å betale, kan plikten til å betale renter bortfalle eller reduseres.
Entreprenøren kan la være å overføre tomta til forbruker før han får betaling, men samtidig kan forbrukeren nekte å betale før tomta er overført. I praksis kan dette ordnes ved at for eksempel en eiendomsmegler stiller sikkerhet for betalingen og overføringen. Forbrukeren kan deponere penger på sperret konto dersom det blir tvist om hva han kan holde igjen.
Besøks- og postadresse: Uranienborgveien 1, 0351 Oslo
telefon 232 03 232 | org. nr. 913839811 mva | post@forbrukeradvokaten.no
Uranienborgveien 1, 0351 Oslo
telefon 232 03 232 | org. nr. 913839811 mva
post@forbrukeradvokaten.no