Spisskompetanse på forbrukerlovgivning
HUSLEIETVISTER
Utkastelser
I noen tilfeller er det nødvendig for en utleier å få avsluttet leieforholdet raskere enn ved en alminnelig oppsigelsesprosess. Det kan være fordi leietaker skylder husleie, eller fordi leietaker opptrer på en måte som gjør det nødvendig for utleier å avslutte leieforholdet raskt.
Det er kun namsmyndighetene som har adgang til å gjennomføre utkastelser (tvangsfravikelser) i Norge. Det er også strenge regler hvor når man kan begjære en leietaker kastet ut, og det er derfor viktig at man tidlig i prosessen følger disse reglene til punkt og prikke.
Forbrukeradvokaten har lang erfaring med fravikelsessaker, både fra utleier- og leietakersiden, og vil kunne bistå i prosessen.
Tips til utleier ved utkastelser
For utleier vil en fravikelse av leietaker i noen tilfeller oppleves helt nødvendig. En slik prosess tar normalt sett kortere tid enn en oppsigelsessak.
Det er viktig at prosessen håndteres korrekt helt fra starten av. Forbrukeradvokaten kan gi en vurdering av om utkastelse er en fornuftig vei å gå, eller om det er andre tiltak som er bedre.
Når kan man kreve at leietaker kastes ut?
Det er tvangsfullbyrdelsesloven som regulerer når en utleier kan begjære tvangsfravikelse. Det er kun ved fem tilfeller en utleier kan begjære utkastelse:
1. Dersom leietaker skylder husleie. Dette forutsetter at man har en klausul i leiekontrakten hvor leietaker vedtar at leietaker kan kastes ut dersom leietaker ikke har betalt husleie. Ved disse sakene kan leietaker «betale seg fri» fra en utkastelse ved å betale all skyldig husleie med tillegg av renter og omkostninger før fravikelsen er gjennomført.
2. Dersom leietaker ikke har flyttet ut etter at en tidsbestemt kontrakt har utløpt på tid. Dette forutsetter at man har en klausul i leiekontrakten hvor leietaker vedtar at leietaker kan kastes ut dersom leietaker ikke flytter ut innen den dato som fremkommer i leiekontrakten.
3. Dersom leietaker ikke har protestert på en formgyldig oppsigelse, og likevel ikke har flyttet ut ved oppsigelsestidens utløp, eller dersom leietaker har tapt en oppsigelsessak, men likevel ikke flyttet ut i henhold til dommen.
4. Dersom leietaker åpenbart har vesentlig misligholdt leiekontrakten. Dette kan eksempelvis være dersom leietaker har fremleid ut boligen ulovlig til tross for advarsler, eller dersom leietaker er til alvorlig sjenanse for øvrige beboere.
5. Dersom vedkommende som er i boligen åpenbart ikke har hjemmel til å besitte boligen, eksempelvis at vedkommende har okkupert boligen ulovlig.
Krav til varsel
Uansett hva som er grunnlaget for å begjære tvangsfravikelse, så må det sendes et særskilt varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Dersom man ikke har sendt et varsel som oppfyller kravene i denne bestemmelsen, vil saken bli avvist av namsmyndighetene.
Generelle tips til utleier
Husk at du som utleier aldri har rett til å kaste ut leietakeren din selv. Du må gå veien via namsmyndighetene.
Dersom du er usikker på om du bør begjære fravikelse eller ikke, bør du alltid rådføre deg med en advokat først.
Det er viktig at man opptrer korrekt helt fra starten av en fravikelsessak. Dersom du er i tvil om prosessen bør du alltid rådføre deg med advokat.
Det er du som utleier som har bevisbyrden for at du har grunnlag for å kaste ut leietakeren din. Ta vare på alt av skriftlig dokumentasjon!
Tips til leietaker ved utkastelser
For en leietaker vil en fravikelsessak/utkastelsessak oppleves vanskelig, da man i ytterste konsekvens vil miste tilgang til boligen sin i løpet av kort tid. Leietaker har rettigheter som det er viktig å være oppmerksom på. For det første har leietaker alltid krav på varsel om fravikelsen, og dette varselet skal inneholde informasjon om hvorfor utleier vil kaste ut leietaker. Leietaker vil også alltid kunne komme med innsigelser til en fravikelse.
Krav til protest
Det er tvangsfullbyrdelsesloven som regulerer når en utleier kan begjære tvangsfravikelse. Det er kun ved fem tilfeller man kan bli kastet ut:
1. Dersom leietaker skylder husleie. Dette forutsetter at man har en klausul i leiekontrakten hvor leietaker vedtar at leietaker kan kastes ut dersom leietaker ikke har betalt husleie. Ved disse sakene kan leietaker «betale seg fri» fra en utkastelse ved å betale all skyldig husleie med tillegg av renter og omkostninger før fravikelsen er gjennomført.
2. Dersom leietaker ikke har flyttet ut etter at en tidsbestemt kontrakt har utløpt på tid. Dette forutsetter at man har en klausul i leiekontrakten hvor leietaker vedtar at leietaker kan kastes ut dersom leietaker ikke flytter ut innen den dato som fremkommer i leiekontrakten.
3. Dersom leietaker ikke har protestert på en formgyldig oppsigelse, og likevel ikke har flyttet ut ved oppsigelsestidens utløp, eller dersom leietaker har tapt en oppsigelsessak, men likevel ikke flyttet ut i henhold til dommen.
4. Dersom leietaker åpenbart har vesentlig misligholdt leiekontrakten. Dette kan eksempelvis være dersom leietaker har fremleid ut boligen ulovlig til tross for advarsler, eller dersom leietaker er til alvorlig sjenanse for øvrige beboere.
5. Dersom vedkommende som er i boligen åpenbart ikke har hjemmel til å besitte boligen, eksempelvis at vedkommende har okkupert boligen ulovlig.
Krav til varsel
Uansett hva som er grunnlaget for å begjære tvangsfravikelse, så må leietaker ha fått et særskilt varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Dersom utleier ikke har sendt et varsel som oppfyller kravene i denne bestemmelsen, vil saken bli avvist av namsmyndighetene.
Generelle tips til leier
Utleier har aldri rett til selv å kaste ut leietaker. Dersom utleier forsøker dette, vil leietaker kunne nekte utleier adgang, og eventuelt ringe politiet for å forhindre at utleier får adgang. Dersom utleier har skiftet lås i døren, kan leietaker gå til namsmyndigheten for å få hjelp til å få tilgang til boligen igjen.
Husk at man som leietaker alltid vil kunne protestere/komme med innsigelser til en begjæring om utkastelse. Dette kan eksempelvis være dersom årsaken til utkastelsen er betalingsmislighold, men bakgrunnen for at leietaker har holdt tilbake husleie er mangler i leieforholdet.
Dersom utkastelsesgrunnen er at man skylder husleie vil man alltid kunne betale seg fri fra utkastelsen. Det betyr at dersom du har fått varsel om utkastelse fordi du skylder husleie, vil du kunne få stanset utkastelsen ved å betale utestående husleie med tillegg av renter og eventuelle omkostninger.
Besøks- og postadresse: Uranienborgveien 1, 0351 Oslo
telefon 232 03 232 | org. nr. 913839811 mva | post@forbrukeradvokaten.no
